外国投资者还想在中国买吗?

简介:在今年的疫情下,中国的房地产市场明显不同于前两只黑天鹅。主要的房地产交易面临三重压力。然而,根据最近的一项投资调查,99%的投资者认为,疫情不会影响今年中国大陆的投资活动,只是调整了时机。那么,在此期间资产会变得更便宜吗?投资意愿发生了什么变化? “便宜吗?” 当叶跟谈机构投资者的时候,他首先听到的往往是这个问题。 2020年疫情的突然爆发使

简介:在今年的疫情下,中国的房地产市场明显不同于前两只黑天鹅。主要的房地产交易面临三重压力。然而,根据最近的一项投资调查,99%的投资者认为,疫情不会影响今年中国大陆的投资活动,只是调整了时机。那么,在此期间资产会变得更便宜吗?投资意愿发生了什么变化?

“便宜吗?”

当叶跟谈机构投资者的时候,他首先听到的往往是这个问题。

2020年疫情的突然爆发使许多行业几乎陷入停滞,包括大规模房地产交易。

戴德梁行大中华区资本市场总裁兼中国资本市场负责人叶进行了一项调查,并挑选了过去3年活跃在的122家投资机构的高管,以了解疫情对投资意向、交易时间、资产组合、投资额度和城市选择的影响。

在调研开始之前,叶对还是有点担心,但结果却出乎意料。

99%的投资者认为疫情不会影响今年中国大陆的投资活动。近90%的投资者表示,预算额度与2019年持平或有显著增长。超过90%的投资者对北京和上海持乐观态度,100%的外国投资者计划在未来12个月投资上海。

叶解释说,大规模的房地产交易不同于股票市场。即使是短期投资也需要三到五年,而长期投资需要七到八年。即使它们被购买,也不打算作为全球资产配置出售。投资机构在世界上筹集了如此多的资金,他们必须投资房地产。调整的只是时间。

不便宜

大型房地产交易在中国的流行已经持续了三年多。“外资空北上官深府”一度成为热门话题。

大连银行的数据显示,2018年交易额达到创纪录的3034亿元。即使2019年受到经济形势和贸易摩擦等因素的影响,交易额也达到了2876亿元左右。

在目前的流行情况下,那些有兴趣投资的人只有在不能现场检查建筑物的情况下才能被停职。正在进行的贸易、谈判、调整和其他例行行动只会放缓。对于大型交易,从谈判到完成,速度是3-4个月,速度超过半年。因此,今年的大宗交易量正以明显的速度下降。

前几年,一些办公楼在一个月内关闭,但今年12月,只有一两宗交易分散在全国各地。可以预计,到2020年,将很难保持以前的大型房地产交易水平。

尽管市场活动因疫情而下降,但这并不意味着资产变得越来越便宜。

叶说,目前,业主的投标价格没有明显下降,买家不敢说业主要100,所以我就给他80。“每个人都认为这里有机会,捡便宜的是可能的,但他们也知道捡便宜的很难。他们想要一线城市的资产,但一线城市有良好的流动性。当许多人想买便宜的时,就没有便宜的了。”

国内机会

在戴德梁行选择的122家投资机构中,63家是外国投资机构,55家是国内投资机构,4家是家族投资者。

叶表示,从调查来看,国内投资者和国外投资者有着相似的心态。主要区别在于,外国投资者对一线城市尤其乐观,而在二线城市,国内投资者比外国投资者更愿意投资。

此外,还有另一个明显的区别:在疫情期间,外商在中国的投资受到了很大的影响。叶认为,这可能是一个国内投资的机会。

在大宗交易市场,活跃的国内资本主要是几家领先的保险公司。今年年初,他们中的大多数没有房地产投资配额。即使有配额,由于资本成本高于外国资本,项目的资本化率也相对较高。

此外,外资普遍具有良好的资产管理能力,可以通过经营转型实现资产增值,提高投资回报率,而中国保险公司普遍缺乏专门的资产管理人才。

总的来说,国内投资不如国外投资有竞争力,一些项目很难竞争。在过去的两到三个月里,如果国内投资计划到位,可能会赢得一些机会。

文件夹

调查结果显示,在投资者未来12个月的资产组合中,物流地产、数据中心和社区业务的热度将会上升,而写字楼/商务园、酒店/服务公寓和购物中心的热度将会下降。

然而,办公楼/商务园区仍然是最受投资者欢迎的,86%的国内投资和85%的国内投资都在这一类别,其次是物流仓库和数据中心。

叶表示,这一排名反映了投资者的心态。在实际操作中,写字楼仍然是投资者的主流方向,因为市场上的选择更多,而物流仓库和数据中心的选择更少。

购物中心排在上述三种资产之后,因为购物中心非常依赖运营。没有一个好的管理团队,他们一般不会成为投资者的首选。

值得一提的是,在疫情的影响下,与消费者关系密切的社区企业增加了投资意愿。

三只黑天鹅

叶在戴德梁行工作了26年,最初专注于香港市场,10多年来参与了大量内地房地产交易。2019年初,凯德和他的合伙人通过他购买了上海浦东发展大厦。

在叶的职业生涯中,像这样的黑天鹅也经历了2003年的非典和2008年的金融危机。

叶回忆说,2003年,中国房地产市场刚刚兴起。市场规模小,大规模交易不活跃,因此非典的影响有限。到2008年全球金融危机爆发时,中国的金融体系受到政府的保护,与美国和欧洲相比,其影响相对较小。当时,当外资出售其资产时,它可以以合理的价格迅速在内地找到买家。到2009年,市场反弹,这些项目的附加值相当可观。

在今年的疫情下,中国房地产市场明显不同于此前的两只黑天鹅,资产价格更高,市场规模更大,参与者的活跃度更高。除了中美贸易摩擦因素之外,在未来供应量大幅增加的背景下,商业房地产行业也面临租金下行压力。再加上黑天鹅的爆发,这相当于三重压力。

叶表示,对于投资者来说,在大规模交易中最重要的是把握时机,在低潮时买入,在高潮时卖出,并在市场上保持上涨。投资者非常害怕。现在这是一个机会。

在设计调查问卷的时候,叶说他不想做一个不调查就知道结果的调查,所以很多调查都是一两个小时沟通的结果。叶的总体感觉是,投资者并不太担心中国的形势,但他不想给出一个时间点。最终,两个月或三个月会很好。他们不知道答案。他们认为这个问题很无聊。可以肯定的是,他们一直在关注市场变化和新老机遇。一旦局势稳定,他们想第一个采取行动。

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