奥运村或避难所改变了的医院,日本的房地产市场将走向何方?

奥运圣火从希腊传递到日本几天后,加拿大和澳大利亚宣布退出今年的东京奥运会。日本最终让步了,推迟已经是必然的了。 “推迟奥运会的决定是正确的。在疫情得到完全控制后举办奥运会还不算太晚,但要在一年内完全消除疫情的影响有点困难。”当地日本居民胜本贤一说。 新的皇冠流行病就像一只巨大的蝴蝶,在世界各地扇动着一阵风。日本希望利用东京奥运会来重振经

奥运圣火从希腊传递到日本几天后,加拿大和澳大利亚宣布退出今年的东京奥运会。日本最终让步了,推迟已经是必然的了。

“推迟奥运会的决定是正确的。在疫情得到完全控制后举办奥运会还不算太晚,但要在一年内完全消除疫情的影响有点困难。”当地日本居民胜本贤一说。

新的皇冠流行病就像一只巨大的蝴蝶,在世界各地扇动着一阵风。日本希望利用东京奥运会来重振经济,但也受到强风的拖累,正面临巨大损失。

“海岛”青海旗

东京奥运会推迟了靴子的着陆,位于东京中心区的“春美旗”也按下了暂停按钮,像一个岛一样悬挂在那里,或者把它变成一个临时的避难所医院。

这个奥运村项目是专门为奥运会建造的,位于东京湾,三面环海。这是一个人工岛建筑。整个面积达到134,000平方米,相当于三个东京巨型鸡蛋。

东京特别重视奥运村的建设。该项目建在东京的黄金地段,距离银座站和东京站两三公里。它还可以俯瞰银座区项目北侧的七栋建筑,而且它还有配套的学校和其他建筑。

在奥运奖金面前,青海旗曾经非常受欢迎,吸引了所有投资者和租户的注意力。

为了建设这个大型项目,东京奥运会组委会授权三井地产、三菱地产、野村地产、住友地产等十家日本房地产巨头组成巨无霸企业集团参与奥运村的开发和销售。该集团总共投资了1000亿日元进行建设,这在日本是前所未有的。

去年四月,清海旗样板房刚刚向公众开放。一周内参观人数达到1200人。甚至连迟到的约会都安排在6月底之后,这显示了样板房的受欢迎程度。

至于租户关心的价格,政府最初只公布了每户5000万至1亿日元的大概价格。目前,这套公寓的价格约为100万日元/平方米。这个价格与周围同一地区的公寓价格相比相对便宜。

据了解,奥运村周围的公寓价格约为每坪350万日元。例如,住友房地产公司的“德克斯托尔斯”大楼每套公寓售价366万日元,“湾畔塔阳光海”每套公寓售价396万日元,三井房地产公司的“公园塔阳光海”每套公寓售价344万日元。

可以说,青海旗作为政府承包的工程,已经享受到了政府的奖金。一旦售出,青海旗舰店收到的申请比库存多71倍,此前售出的940台被1 空抢购一空。

在没有疫情影响的情况下,房地产企业集团原本预计在今年3月下旬进行第二阶段销售,将销售约2000套。

根据最初的计划,东京奥运村有21座14至18层的塔楼,将为奥运会提供18000张床位,为残奥会提供8000张床位。奥运会后,这些公寓将变成私人住宅,预计将提供5500套公寓,其中4000套将出售,1500套将出租。

然而,奥运村今年10月无法如期交付,原定于2023年交付的预售房也不得而知。

“当时,许多租户购买了周边学校的配套设施。如果推迟交付,将对购房者子女的入学率产生一定影响。”日本投资专家陈毅表示,“但与现有房屋相比,青海FLAG有3至4年的缓冲期。”

对于投资者来说,不管以前的投资数额有多大,长期的奥运村也会给企业带来巨大的损失。

复旦大学国际关系与公共事务学院副教授张平认为,推迟奥运会可能会导致房地产公司承担一定的违约责任。此外,还需要计算时间成本和相关不确定性对经济效益的影响。

除了青海旗,涩谷站和虎门港也进行了大规模的开发,以迎接奥运会。

由日本森喜朗建筑公司开发的虎门-马田项目将建造214,000平方米的办公空间和大约1,400个住宅单元。据估计,未来将有20,000名上班族和3,500名居民工作和生活。

此外,项目主体建筑的设计高度约为330米。建成后,它将超过大阪的春树,成为日本新的最高建筑。

不过,涉谷站已重新规划,总建筑开发面积为89万平方米,并已进入最后阶段。涩谷天空,去年在涩谷广场开放了涩谷广场。今年1月3日,银座线涉谷站被剪彩,涉谷站新地铁开通。

这些大型项目的投资对于周边的房地产市场和旅游市场来说是一个难得的机遇。但是现在,流行病把一切都推了回去。

房地产市场何去何从

从上届奥运会后的情况来看,带着“奥运光环”的房地产市场肯定会火爆。受疫情影响,今年的东京奥运会充满了不确定性,很难判断房地产市场将走向何方。

事实上,2020年东京奥运会并不是日本第一次在奥运会上失利。早在1940年,东京奥运会因第二次世界大战而取消。

直到1964年,日本获得了另一个机会,随之而来的是快速的经济增长和不断上涨的房价。今年也是日本经济和房地产市场的转折点。

从1986年到1990年,日本的房价在几年内翻了三番,从1970年的每平方米6000美元飙升到1991年的每平方米62000美元。

但如此迅猛的增长很快在日本引发了房地产泡沫。日本房价在未来20年平均下跌63%,六个主要城市下跌76%。

自广场协议签署以来,日元对美元一直在升值,央行将基准利率下调至2.5%,日本股市和房地产市场的泡沫越来越大。意识到这个问题后,它只能在羊死了之后才能修复。日本的房地产和股票市场已经进入熊市20年了。

尽管日本房地产市场在21世纪正走向复苏,但泡沫仍在继续消除,真正的改善将在2013年成功申办奥运会后出现。

56年后,日本再次赢得了举办东京奥运会的机会,在一定程度上激发了市场情绪。今年,日本房价慢慢走出低谷,每年缓慢上涨约5%。

根据日本房地产研究所的数据,从2013年到2015年,全国平均房价同比分别上涨了9.2%、4%和8.5%。东京房价同比分别上涨5.07%、4.96%和4.12%。

随着奥运会的临近,日本房地产市场变得更加活跃。

去年夏天,当清海旗卖得好的时候,首都圈的新房价格略有上涨。根据日本房地产研究所的数据,8月份清海旗发售时,首都圈房价大幅上涨至6405万日元/户,环比上涨11.4%,成交量也有所增加。

2019年新房平均价格比2018年上涨1.9%,达到93.7万日元/平方米。二手房平均交易价格连续7年上涨,同期达到40%,平均价格约为53.5万日元/平方米。

受疫情影响,首都圈2月份新房成交量下降逾30%,为去年9月以来连续第六个月下降,但平均房价约为97.4万日元/平方米,同比上涨6.9%。

价格上涨,价格下跌。陈毅表示,其中一个原因是日本将人力和物力集中在奥运村的建设上,导致建造新房的劳动力成本增加,同时价格也随之上涨。

在二手房市场,今年2月全国成交量为6962套,同比增长3.7%,为5个月来首次增长。平均单价为43.7万日元/平方米,同比增长2.9%。首都圈共有3749笔二手房交易,同比增长7.6%。平均单价为54.8万日元/平方米,同比增长2.8%。

根据去年和今年的新房和二手房数据,新房价格几乎是二手房价格的两倍,成交量相对较低。事实上,日本的城市化程度很高,新房和二手房交易的比例一直是37%。

目前,受疫情影响的二手房比新建的二手房具有更高的承压能力,东京圈整体抗风险能力相对较高。

可以预测,由于疫情的外部影响和奥运会的推迟,日本房地产市场短期内将难以实现辉煌。“除非经济发生重大变化,否则日本房地产市场在现阶段很难快速增长。”张平副教授说。

振兴经济被推迟了。

奥运延期对房地产市场的影响只是一个缩影,日本重振经济的热情已经泼了一盆冷水。

从2016年预算计划的第一版到最终定稿,日本已经花费了1.35万亿日元来举办奥运会,包括永久性设施在内的场馆预算为8230亿日元。对于这个预算,政府将承担1500亿日元,BOCOG和东京将各承担6000亿日元。

除了官方预算,私人资金的投资也不应被低估。

为了满足奥运会期间和之后日益增长的航空旅行需求,日本航空公司于去年5月以2亿美元的价格推出了其低成本子公司——东京航空公司。此外,JAL还计划在奥运会期间向日本境内的外国游客提供5万张往返票。

在酒店方面,日本九个主要城市也有望在2019年至2021年间推出8万家酒店。去年九月,东京的大仓酒店花费了10亿美元用于装修以迎接奥运会。

此外,第29届奥运会东京组委会确认,30亿美元的赞助费已记入日本账户,赞助商包括阿里巴巴、可口可乐、三星、丰田等。就门票收入而言,本届东京奥运会共有780万张门票,目前已售出448万张。据报道,这些票明年仍然有效。

日本现在面临许多问题:订单取消、8万名志愿者和8000名组委会工作人员、运营成本、奥运会资格...复旦大学日本研究中心的何平教授认为,实体经济是否会遭受更大的打击还有待观察,与之相关的虚拟经济、金融和金融政策是否会产生更大的乘数效应值得更多关注。

2019年,日本的国内生产总值以5.07万亿美元排名世界第三,但其贸易顺差下降了50%以上。第四季度日本国内生产总值(GDP)较最初值缩水6.3%,为六年来最大跌幅,也是日本经济五个季度来首次下滑。

再加上日益严重的人口结构和老龄化问题,这是日本经济向前发展的一个负担。2019年,日本人的平均预期寿命为83岁,65岁以上的老年人占日本总人口的28.4%。

面对老龄化和日本经济现状,胜本贤一认为,年轻一代应该肩负起自己的责任,以创新能力不断突破国家、语言、文化和宗教等限制,为日本经济增长做出贡献。

日本想利用这个机会刺激消费,创造就业机会,振兴经济。据估计,东京奥运会和残奥会将带来近32.3万亿日元的经济效益。从2013年到2030年申办成功的17年间,日本的总经济效益将达到32万亿日元,使其年度国内生产总值增加9000亿日元。

现在,这些奥运效应将被推迟。据《日本经济新闻》报道,在奥运会延期和新一轮疫情爆发后,日本的国内生产总值可能会下降1.4%。据日经新闻报道,推迟奥运会将花费54亿至63亿美元。

面对一系列蝴蝶效应,日本银行提前召开金融政策决策会议,稳定市场信心:提高股票投资信托(ETF)和房地产投资信托(REIT)的年度购买目标,为中小企业提供融资支持,四年后实施买断式国债回购。

然而,经过七年的奥运会筹备,它被推迟了。由于疫情,日本振兴经济的计划不得不推迟。然而,没有必要对日本的经济发展过于悲观。

“日本经济以出口为导向,其海外国内生产总值是日本的三倍。”陈毅认为,“只要国际疫情能够尽快得到控制,日本经济就不会轻易受到重创。”张平副教授也认为,奥运会仍将在未来举行。投资和消费也会提振经济。

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